Черногория для многих граждан Германии — это Адриатика в двух-трёх часах лёта, евро как валюта и спокойный ритм жизни у моря. Купить квартиру можно на своё имя: вид на жительство для сделки не нужен. Ниже — пять практических шагов, как это обычно проходит с ADRIOM DOO в Баре.
Кратко о правах: иностранцы свободно приобретают квартиры и жилые дома. Ограничения касаются в основном сельскохозяйственных и лесных участков, приграничной полосы и ряда особых категорий земли — для обычной квартиры в Баре или Утьехе это не препятствие.
Шаг 1. Выбрать квартиру и проверить документы
Сначала определите задачу: жить самим, приезжать на каникулы или совмещать. От этого зависят район, этаж и вид. На побережье рядом с Баром спокойно смотрят, например, Утьеху: море близко, сосны, тише, чем в Будве.
Когда объект выбран, ADRIOM запрашивает и проверяет документы: выписку из кадастра (List nepokretnosti) — кто собственник и есть ли обременения; для новостроек — разрешение на строительство и соответствие проекту. Профессиональные фото и актуальные планировки мы готовим сами, чтобы вы видели квартиру такой, какая она есть.
Пример из нашего каталога: однокомнатная квартира 53 м² в Утьехе — около 290 м до моря, вид на море и горы.
Шаг 2. Получить черногорский идентификационный номер
Частному покупателю для налогов и регистрации обычно нужен JMBG — единый личный номер. Для компаний используется PIB (налоговый номер). На практике ADRIOM вместе с нотариусом и местными органами помогает оформить нужный номер по вашему паспорту. Отдельный ВНЖ для покупки не требуется.
Шаг 3. Оплата через банк
Оплата идёт через банк — так прозрачно и безопасно для обеих сторон; платежи от 10 000 € проходят переводом. При покупке недвижимости от этой суммы платёж идёт через счёт в черногорском банке хотя бы у одной из сторон. Местный счёт покупателя удобен для налога на переход права, коммуналки и дальнейших платежей, но иногда достаточно счёта продавца — нотариус подскажет схему под вашу сделку. Происхождение средств должно быть прозрачным для банка.
Шаг 4. Предварительный договор и нотариус
Когда документы в порядке, стороны фиксируют условия в предварительном договоре (predugovor): цена, сроки, задаток, что входит в сделку. Затем основной договор купли-продажи оформляется у черногорского нотариуса (javni bilježnik) как нотариальный акт — это и делает сделку надёжной. Договор на государственном языке; для вас организуют судебного переводчика. Если вы не можете приехать, возможна нотариальная доверенность.
Сопровождение у нотариуса всегда входит в сервис ADRIOM. Мы говорим по-немецки и ведём вас через встречу спокойно и по делу.
Шаг 5. Налог на переход права, кадастр и жизнь после покупки
После подписания договора покупатель подаёт декларацию и платит налог на переход права собственности (porez na promet nepokretnosti) в муниципалитет — обычно в течение 15 дней. Ставки прогрессивные (для вторичного рынка):
- до 150 000 € — 3 %;
- свыше 150 000 € — 4 500 € + 5 % с суммы превышения;
- свыше 500 000 € — 22 000 € + 6 % с суммы превышения.
Пример: квартира за 121 900 € → налог около 3 657 € (3 %).
При первой продаже новостройки от плательщика НДС вместо этого налога в цене, как правило, уже учтён НДС 21 % — уточняем по каждому объекту.
Право собственности возникает с регистрации в кадастре, а не только с подписи у нотариуса. Нотариус направляет договор; после решения вы получаете обновлённую выписку на своё имя.
Дальше — текущие расходы:
- ежегодный налог на недвижимость в Баре для второго жилья / нерезидента — 0,60 % от муниципальной оценки (для основного места жительства в Баре — 0,26 %); декларацию подают в течение 30 дней после покупки;
- коммунальные платежи, интернет, содержание дома — зависят от комплекса; точные цифры смотрим по конкретному дому.
Готовы сделать первый шаг?
Напишите нам в WhatsApp +382 68 752 559 или на info@adriom.me. Подберём варианты в Баре и Утьехе, проверим документы и проведём сделку до ключей. Каталог: adriom.me/listings.
