Für viele deutsche Staatsbürger bedeutet Montenegro die Adria in wenigen Flugstunden, den Euro als Alltagswährung und ein ruhigeres Tempo am Meer. Eine Wohnung können Sie auf Ihren eigenen Namen kaufen — eine Aufenthaltserlaubnis ist für den Kauf nicht nötig. Hier sind fünf praktische Schritte, wie der Weg mit ADRIOM DOO in Bar typischerweise aussieht.
Kurz zum Eigentum: Ausländer erwerben Wohnungen und Wohnhäuser frei. Einschränkungen betreffen vor allem landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen, den Grenzgürtel und einige Sonderkategorien — einer normalen Wohnung in Bar oder Utjeha stehen sie nicht im Weg.
Schritt 1. Wohnung wählen und Unterlagen prüfen
Klären Sie zuerst das Ziel: selbst wohnen, Ferien, oder beides. Davon hängen Lage, Etage und Aussicht ab. Bei Bar schauen viele deutsche Käufer nach Utjeha: Meer in der Nähe, Pinien, ruhiger als Budva.
Ist ein Objekt gewählt, fordert ADRIOM die Unterlagen an und prüft sie: Katasterauszug (List nepokretnosti) — Eigentümer und etwaige Lasten; bei Neubauten — Baugenehmigung und Übereinstimmung mit dem Projekt. Professionelle Fotos und aktuelle Grundrisse bereiten wir selbst auf, damit Sie die Wohnung so sehen, wie sie ist.
Ein Beispiel aus unserem Angebot: Einzimmerwohnung 53 m² in Utjeha — rund 290 m zum Meer, Blick auf Meer und Berge.
Schritt 2. Montenegrinische Identifikationsnummer erhalten
Privatpersonen brauchen für Steuern und Eintragung in der Regel eine JMBG — die einheitliche Personennummer. Unternehmen nutzen eine PIB (Steuernummer). In der Praxis hilft ADRIOM zusammen mit Notar und Behörden, die passende Nummer mit Ihrem Reisepass zu beantragen. Eine Aufenthaltserlaubnis ist für den Kauf selbst nicht erforderlich.
Schritt 3. Zahlung über die Bank
Die Zahlung läuft über die Bank — transparent und sicher für beide Seiten; Beträge ab 10.000 € gehen per Überweisung. Bei Immobiliengeschäften ab diesem Betrag läuft die Zahlung über ein Konto bei einer montenegrinischen Bank auf mindestens einer Seite. Ein lokales Käuferkonto ist praktisch für Grunderwerbsteuer, Nebenkosten und spätere Zahlungen; manchmal reicht das Verkäuferkonto — der Notar richtet die Abwicklung auf Ihre Transaktion ein. Die Herkunft der Mittel muss für die Bank nachvollziehbar sein.
Schritt 4. Vorvertrag und Notar
Wenn die Unterlagen stimmen, halten die Parteien die Konditionen im Vorvertrag (predugovor) fest: Preis, Fristen, Anzahlung, Lieferumfang. Der Kaufvertrag wird anschließend vor einem montenegrinischen Notar (javni bilježnik) als notarielle Urkunde geschlossen — genau das macht den Kauf verlässlich. Der Vertrag ist in der Landessprache; für Sie organisieren wir einen Gerichtsdolmetscher. Wer nicht anreisen kann, lässt sich mit notarieller Vollmacht vertreten.
Die Begleitung beim Notar ist bei ADRIOM immer Teil des Service. Wir sprechen Deutsch und führen Sie ruhig und klar durch den Termin.
Schritt 5. Grunderwerbsteuer, Kataster und danach
Nach der Unterzeichnung reicht der Käufer die Erklärung ein und zahlt die Grunderwerbsteuer (porez na promet nepokretnosti) an die Gemeinde — in der Regel innerhalb von 15 Tagen. Die Sätze am Zweitmarkt sind progressiv:
- bis 150.000 € — 3 %;
- über 150.000 € — 4.500 € + 5 % auf den Mehrbetrag;
- über 500.000 € — 22.000 € + 6 % auf den Mehrbetrag.
Beispiel: Wohnung für 121.900 € → Steuer etwa 3.657 € (3 %).
Beim Erstverkauf eines Neubaus durch einen umsatzsteuerpflichtigen Verkäufer ersetzt in der Regel 21 % MwSt. die Grunderwerbsteuer und steckt meist schon im Angebotspreis — wir prüfen das je Objekt.
Eigentum entsteht mit der Eintragung im Kataster, nicht allein mit der Unterschrift beim Notar. Der Notar leitet den Vertrag weiter; nach dem Bescheid erhalten Sie den aktualisierten Auszug auf Ihren Namen.
Laufende Kosten:
- jährliche Grundsteuer in Bar für Zweitwohnung / Nichtansässige — 0,60 % der kommunalen Bewertung (0,26 %, wenn es Ihr Hauptwohnsitz in Bar ist); Meldung innerhalb von 30 Tagen nach dem Kauf;
- Nebenkosten, Internet und Hausverwaltung — je nach Anlage; die konkreten Zahlen klären wir für Ihr Haus.
Bereit für den ersten Schritt?
Schreiben Sie uns per WhatsApp +382 68 752 559 oder an info@adriom.me. Wir stellen Optionen in Bar und Utjeha zusammen, prüfen die Unterlagen und begleiten Sie bis zu den Schlüsseln. Angebot: adriom.me/listings.
